Lietuvos bankas pakeitė būsto paskolų išdavimo tvarką, kuri iš esmės keičia pirkėjų žaidimo taisykles. Nuo šiol pirmąjį būstą perkantiems asmenims finansinė našta palengvėja, tačiau investuotojams ir antrojo NT ieškotojams sąlygos griežtėja. Ekspertai įspėja: mažesnis pradinis įnašas problemų neišspręs, nes pirkėjus spaudžia augančios nekilnojamojo turto kainos ir griežtas bankų testavimas.
Pirmasis būstas: pradinio įnašo kartelė krenta iki 10 procentų
Svarbiausia naujiena jauniems žmonėms ir šeimoms – mažesnis pradinis įnašas. Vietoj anksčiau reikalautų 15 proc., dabar perkant pirmąjį būstą pakanka turėti 10 proc. nuosavų lėšų. Centrinis bankas šiuo žingsniu siekia padėti tiems, kurie išgali mokėti mėnesio įmokas, tačiau nespėja taupyti kartu su rinka.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas pateikia realų pavyzdį sostinėje:
- Vidutinė buto kaina: 50 kv. m naujos statybos būstas Vilniuje (kai kvadratinio metro kaina siekia apie 4,2 tūkst. eurų) kainuoja apie 211,2 tūkst. eurų.
- Senoji tvarka (15 proc.): pirkėjui reikėjo sukaupti net 31,7 tūkst. eurų.
- Naujoji tvarka (10 proc.): reikalaujama suma sumažėja iki 21,1 tūkst. eurų.
Nors sutaupyti reikės trečdaliu mažiau, ekspertas pabrėžia, kad džiaugsmą temdo nuolatinis NT brangimas. Vos per metus tokio paties ploto butas Vilniuje pabrango daugiau nei 16 tūkst. eurų, todėl sumažinto įnašo naudą greitai „suvalgo“ infliacija ir auganti statybų savikaina.
Griežtesnis mokumo vertinimas: bankai taikys 6% palūkanų testą
Sumažėjęs pradinis įnašas nereiškia, kad gauti paskolą bus lengviau. Kartu įsigaliojo nauja mokumo vertinimo tvarka, kuri pakėlė reikalavimus gyventojų pajamoms. Bankai privalo tikrinti pirkėjų galimybes mokėti įmokas taikydami hipotetinį 6 proc. palūkanų testą. Skaičiuojant su šiomis palūkanomis, mėnesio įmoka negali viršyti 50 proc. asmens ar šeimos grynųjų pajamų.
Pavyzdžiui, skolinantis 190 tūkst. eurų (perkant minėtą 211 tūkst. eurų vertės būstą su 10 proc. įnašu) 30-iai metų, streso testo įmoka pasiekia maždaug 1 140 eurų per mėnesį. Tai reiškia, kad pirkėjo pajamos „į rankas“ privalo būti ne mažesnės nei 2 280 eurų. Jei šeima turi kitų lizingų ar finansinių įsipareigojimų, reikalaujama pajamų suma bus dar didesnė.
Investuotojams – papildomi barjerai antram būstui
Jei perkate antrą ar paskesnį būstą, sąlygos tapo dar griežtesnės. Šiems pirkėjams galioja standartinis 30 proc. pradinis įnašas, o galimybių jį sumažinti iki 15 proc. drastiškai sumažėjo.
- Senoji išimtis: anksčiau 15 proc. įnašo pakako, jei senosios paskolos likutis buvo mažesnis nei pusė būsto vertės (tai pasiekti padėdavo tiesiog išaugusios rinkos kainos).
- Naujoji taisyklė: dabar būsto vertės augimas nebeturi įtakos – pirkėjas privalo būti fiziškai grąžinęs daugiau nei pusę kiekvienos turimos paskolos sumos.
Lietuvos banko duomenys rodo, kad prieš įsigaliojant šiems ribojimams šalyje buvo kilęs tikras antrųjų paskolų bumas – jų srautas buvo šoktelėjęs net 70 procentų, pirkėjams skubant pasinaudoti senąja tvarka.
Ar šie pokyčiai atvėsins NT rinką?
Pagrindinis naujųjų taisyklių tikslas – apriboti spekuliacinį investavimą, pristabdyti kainų šuolį ir atverti duris pirmojo būsto pirkėjams. Vis dėlto „Realco“ atstovai abejoja, ar poveikis bus stiprus.
Didelė dalis investuotojų į NT projektus nukreipia asmenines lėšas: kai kuriuose segmentuose net iki 40 proc. pirkėjų išvis nesinaudoja bankų paskolomis arba įneša gerokai didesnį nei 30 proc. įnašą. Todėl sugriežtinta tvarka labiausiai paveiks vidutines pajamas gaunančius gyventojus, o rinka ir toliau išliks priklausoma nuo bendros ekonominės situacijos bei EURIBOR dinamikos.