Išpirkite dabar
JAV miestai svyruoja nuo blogėjančios būsto įperkamumo krizės. Superžvaigždžių didmiesčiai nuo Los Andželo iki Majamio tampa elito žaidimų aikštelėmis. Amerikiečiai, bėgantys iš Niujorko ir San Francisko, siekdami pigesnio gyvenimo Saulės juostoje, patiria lipdukų šoką. Vidutinė būsto kaina JAV šoktelėjo 52% nuo 2020 m. sausio mėn.
Tačiau didžiausiame pasaulio mieste Tokijuje įperkamumas nėra problema. Nepaisant to, kad 14 milijonų gyventojų turintis miestas susiduria su daugybe to paties spaudimo dėl ribotos žemės ir didėjančio gyventojų skaičiaus, jis stato daug daugiau būstų ir daug greičiau nei JAV miestai. Nuo septintojo dešimtmečio Tokijas patrigubino būsto pasiūlą, o Niujorke – tik maždaug trečdaliu. Kadangi būsto Japonijos sostinėje daug daugiau, jis taip pat yra pigesnis. Vidutinis Japonijos nuomininkas nuomai išleidžia apie 20% savo disponuojamų pajamų (Amerikoje – 30%). Studijos arba vieno miegamojo buto nuoma Tokijuje, kurį amerikiečiai vadina „naujuoju Paryžiumi“, yra ketvirtadalis to, kas yra Niujorke.
Rugsėjo mėn., kai Niujorko meras Ericas Adamsas pristatė savo planą pastatyti 100 000 naujų namų, jis su pavydu atkreipė dėmesį į Tokijo gebėjimą „mažinti būsto išlaidas didinant būsto pasiūlą“. „Kaip mes leidžiame Tokijui daryti dalykus geriau nei mes? jis paklausė.
Skelbimas Skelbimas Būsto advokatai visoje Amerikoje pradeda kelti tą patį klausimą. Dalis atsakymo yra ta, kad laimingas Tokijas nekontroliuoja savo būsto politikos. Ir dauguma to, kas vyksta Tokijuje, Amerikoje būtų neteisėta.
Paprastas ir centralizuotas zonavimas
Taigi, kokia yra Tokijo paslaptis? Ekspertai teigia, kad tai daugiausia susiję su liberalia ir centralizuota žemės naudojimo politika, formuojama dešimtmečius, kuri suteikia kūrėjams daug galių kurti tai, ko nori, kada nori.
Per Antrąjį pasaulinį karą Japonijos miestų teritorijose buvo sugriauta trisdešimt procentų namų. Šaliai bandant sparčiai atstatyti save, ėmė daugėti šeimų, o didelė dalis gyventojų migravo iš kaimo vietovių į Tokiją ir kelis kitus didžiuosius miestus, siekdami geresnių darbo vietų, o tai dar labiau padidino ir taip didelį būsto trūkumą. Taigi federalinė vyriausybė įsikišo, nustatė paprastą ir leistiną zonavimo ir žemės naudojimo įstatymų rinkinį ir pastatė tūkstančius viešųjų būstų kompleksų, žinomų kaip danchi, daugiausia Tokijo priemiesčiuose. Vyriausybė taip pat įvedė būsto finansavimą, siūlydama būsto pirkėjams ilgalaikes fiksuotų palūkanų hipotekas. Po kelių dešimtmečių, kai devintojo dešimtmečio būsto burbulas iškilo ir suplojo Japonijos ekonomiką, vyriausybė dar labiau panaikino būsto politikos reguliavimą.
Tai, kas iš tikrųjų išskiria Japonijos būsto politiką iš kitų pažangių demokratijų, yra „ypatinė sprendimų priėmimo koncentracija nacionaliniu lygmeniu“, – man sakė Alanas Durningas, būstą remiančio ne pelno instituto „Sightline“ vykdomasis direktorius.
JAV miestų tarybos priima didžiąją dalį mūsų būsto politikos. Tai suteikia didžiulę galią esamiems gyventojams, daugiausia namų savininkams, kurie balsuoja tarybos rinkimuose ir dalyvauja bendruomenės susirinkimuose, kad nustatytų, kas bus statoma. Tarp nesibaigiančių ginčų, hiperlokalių zonavimo taisyklių, istorinių išsaugojimo įstatymų ir aplinkosaugos apžvalgų daugelis siūlomų naujų būstų statybos užsitęsia arba tiesiog žūva.
„Japonija yra visiškai priešinga“, – sakė Durningas. Kolektyvistinėje Japonijoje būsto politika sukurta taip, kad būtų naudinga kuo daugiau žmonių. Kai nacionalinės valdžios institucijos priima sprendimus, „platesnės bendruomenės interesas turėti būsto gausą nusveria kaimynų pasipriešinimą“, – sakė Durningas. Jei kaimynai skundžiasi, kad jų kvartale iškils naujas daugiabutis, sunku. „Vietos valdžios pareigūnai sakys: „O, aš nieko negaliu padaryti už jus“, – sakė Pensilvanijos valstijos universiteto verslo profesorius Jiro Yoshida. Japonijoje NIMBYizmas negali egzistuoti. Centralizuotas zonavimas leidžia pasiekti labiau įtraukiančių rezultatų, o valdžios perdavimas vietos interesams didina nelygybę.
Kai JAV yra dešimtys tūkstančių skirtingų zonavimo sistemų visoje šalyje, Japonija turi 12. (Žinoma, Japonija geografiškai yra maždaug Montanos dydžio, tačiau joje taip pat yra beveik 40 % JAV gyventojų.) Daugumai tų dešimčių komercinės ir gyvenamosios statybos maišymui yra labai mažai apribojimų. „Daug labiau būdinga matyti 10 aukštų daugiabutį su mažais studijos tipo apartamentais, tada dviejų aukštų namą, o tada nedidelį komercinį pastatą su restoranu ar bakalėjos parduotuve šalia vienas kito“, – sako Jenny Schuetz. miesto ekonomikos ir būsto politikos ekspertas Brookings institute.
Kai Yoshida persikėlė iš Tokijo į JAV, jis sakė, kad buvo sukrėstas sužinojęs, kad Japonijoje egzistuoja dvi rūšys, kurių anksčiau nebuvo pastebėta: žemės naudojimo advokatai ir leidimų ekspeditoriai. Turime visą ekosistemą profesionalų, kurie užsidirba pragyvenimui padėdami nekilnojamojo turto savininkams orientuotis į Bizantijos taisykles – nuo nekilnojamojo turto teisininkų iki statybų konsultantų. „Tai reiškia, kad yra daug derybų, diskrecijos ir neapibrėžtumo dėl statybos leidimų ir teisių plėtrai suteikimo“, – sakė jis.
Skelbimas Skelbimas Amerikiečiai turi terminą, apibūdinantį pastatų tipus, esančius tarp vienos šeimos namų ir daugiaaukščių butų – „trūksta vidutinio būsto“. Šis terminas Japonijoje neegzistuoja, nes vidutinio būsto toli gražu nėra. Jo gausu, daugiausia dėl to, kad jis yra legalus ir daug pigesnis bei efektyvesnis. Kuo daugiau statybininkų statys to paties tipo konstrukcijas, tuo greičiau ir pigiau jie tai padarys. Schuetzas teigė, kad standartizuotas daugiabučių namų zonavimas leistų jį statyti daug pigiau. Kuo ilgiau kūrėjas išleidžia pririštas prie reguliavimo procesų, tuo didesnės galimos projekto išlaidos. „Būsto tipas, kurį JAV pigiausia ir greičiausiai pastatyti, yra atskiri vienkiemiai, nes statybininkai tūkstančius kartų atkuria lygiai tą patį namą“, – pridūrė ji. Tai padeda tai, kad dauguma Tokijo gyventojų neturi automobilių, todėl automobilių stovėjimo aikštelė nekelia būsto kainos taip stipriai, kaip tai daroma JAV.
Toronto universiteto geografijos profesorius André Sorensenas teigia, kad būsto įperkamumas yra „svarbesnis veiksnys“ nei lankstūs zonavimo įstatymai: senstantis ir mažėjantis gyventojų skaičius visoje šalyje. Dėl to visoje šalyje yra apie 10 milijonų laisvų namų. Dėl visapusiško Tokijo masinio tranzito, laisvi namai priemiesčiuose Tokijo darbuotojams siūlo pigesnius būstus už miesto, sako Sorensenas. „Jei priemiesčiuose yra daug apleistų būstų, tai taip pat apribos kainų spaudimą centre.
Žemės drebėjimai ir maži namai
Kitas Japonijos būsto rinkos bruožas yra grynai situacinis: šalis yra žemės drebėjimų taškas. Po didelių seisminių įvykių Japonija atnaujina savo nacionalinius statybos kodeksus. Kadangi šie kodeksai taikomi praktiškai visiems pastatams, senesni pastatai greitai tampa neatitinkantys reikalavimų ir nepatrauklūs nuomininkams ir pirkėjams, norintiems gyventi saugiuose namuose. Amerikoje vidutinis nugriauto pastato amžius yra 67 metai, nustatė Yoshida. Japonijoje – 32. Vidutinis namas yra gerokai jaunesnis nei vidutinis Japonijos gyventojas. Daugiau griovimo reiškia daugiau statybų. „Bet kuriuo 100 metų laikotarpiu jūs turite daug daugiau galimybių pakeisti pastatą kuo nors didesniu“, – sakė Durningas.
Amerikoje vidutinis nugriauto pastato amžius yra 67 metai. Japonijoje – 32.Galbūt dėl žemės drebėjimų ir gaisrų istorijos daug plačiau pripažįstamas pastatų nepastovumas. „Su senesniu būstu nėra jokios priemokos“, – sakė Kalifornijos YIMBY miestų planuotojas ir tyrimų direktorius Nolanas Grėjus. Tiesą sakant, senesni namai vadinami „naudotu“ būstu. Nors prieškariniai butai Niujorke yra geidžiami dėl savo istorijos ir unikalių detalių, prieškariniai namai Japonijoje dažniausiai laikomi nesaugiais ir nepageidaujamais. Netgi švenčiausia šalies struktūra – Ise-Jingu šintoizmo šventovė – kas 20 metų nugriaunama ir atstatoma.
Nepastovumas taip pat reiškia, kad daugumos namų vertė greitai nuvertėja. Japonijos namų savininkai dažniausiai nepasitiki savo namų pardavimu, kad finansuotų savo išėjimą į pensiją, kaip tai daro amerikiečiai. Laisvas zonavimas, gausi pasiūla ir mažos būsto išlaidos nėra tokia įtampa su Japonijos namų savininkų interesais. Kaip pažymi Durningas, „Jungtinių Valstijų būsto politikos problema yra ta, kad iš tikrųjų kalbama ne apie būstą, o apie investicijas į nekilnojamąjį turtą“.
Skirtingos kultūros normos ir pageidavimai taip pat išskiria japonų būstą. Amerikiečiai dažniausiai mėgsta gyventi daug didesnėse erdvėse. Arba bent jau tai, ką siūlo rinka. Tokijuje yra daugiau nei milijonas mažų studijų ir net mikrobutų iki 100 kvadratinių pėdų.
Ar JAV galėtų importuoti Japonijos būsto politiką?
Amerikos politikos formuotojai dažnai nesiekia pasimokyti iš kitų šalių. „JAV savo politiniame diskurse yra tarsi izoliuota“, – sako Durningas. „Galite tai pavadinti amerikietišku išskirtinumu arba imperinės valstybės aklumu“.
Žvelgdami į užsienį, miestų planuotojai tradiciškai rėmėsi Europos pavyzdžiais. Tačiau daugelis Europos miestų nepatiria tokio spaudimo dėl sparčiai augančio gyventojų skaičiaus ir dinamiškos ekonomikos, kaip ir Amerikos miestuose. Viena, kurioje socialinio būsto sistema, kurią daugelis demokratų švenčia kaip pavyzdį, nepatiria spartaus gyventojų skaičiaus augimo.
Skelbimas Skelbimas Tačiau Durningas sako, kad tai pradeda keistis. JAV būsto krizei sustiprėjus, keli žinomi ekspertai, įskaitant Yoshida ir Durning, pakėlė Japonijos požiūrį į statybą. Jis sako, kad Japonijos būsto politika „dabar gana gerai suprantama“ tarp Amerikos būsto advokatų ir mokslininkų, „o tai nebuvo net prieš trejus metus“. Grėjus mano, kad yra tam tikras politikos ir dizaino derinys iš viso pasaulio, kuris sukurtų labiausiai gyventi tinkamus ir įtraukiausius miestus. „Geriausias miestas sujungia Amsterdamo viešosios erdvės dizainą su Tokijo stiliaus žemės naudojimo lankstumu“, – sako jis.
„Dauguma amerikiečių vartotojų tikriausiai nenorėtų gyventi studijoje ar vieno miegamojo apartamentuose, kuriuos japonai laiko savaime suprantamu dalyku“, – sakė Schuetzas. Tačiau ji pridūrė, kad neturėtume turėti daug minimalaus dydžio taisyklių, kurias turime. Vietoj to turėtume leisti vartotojams nuspręsti, kokius kompromisus jie nori padaryti. „Leiskite rinkai kurti daiktus ir rinka išsiaiškins, už ką žmonės nori mokėti“, – sako ji.
Miesto planuotojai ir būsto tyrinėtojai taip pat teigia, kad JAV galėtų pereiti prie japoniško centralizuoto ir neribojančio zonavimo modelio. Kai kurios valstybės jau turi. Gray pažymėjo, kad Kalifornija, Oregonas, Vašingtonas ir Montana „palaiko savo kelią į valstybinę zonavimo sistemą“ priimdamos daugybę valstybės masto būsto reformų, įskaitant tankesnių ir mišresnio naudojimo rajonų įteisinimą. „Mes čia netyčia statome japoniško stiliaus zonavimo sistemą.”
Eliza Relman yra politikos korespondentė, daugiausia dėmesio skirianti būstui, transportui ir infrastruktūrai „Insider“ ekonomikos komandoje.
Apie Diskurso istorijas
Naudodamasi mūsų Diskurso žurnalistiką, „Insider“ siekia ištirti ir nušviesti įdomiausius dienos klausimus ir idėjas. Mūsų rašytojai pateikia mąstyti skatinančias perspektyvas, paremtas analize, ataskaitomis ir patirtimi. Daugiau diskusijų istorijų skaitykite čia.
